قیمت مسکن در هفته پایانی مرداد ۱۴۰۵؛ فروشندگان عقب نشستند یا قیمت‌ها بالا رفت؟

به گزارش نماد اقتصاد، قیمت مسکن در تهران در هفته پایانی مرداد ۱۴۰۵ در شرایطی دنبال می‌شود که بازار هم‌زمان دو علامت متفاوت ارسال می‌کند: از یک سو، سطح قیمت‌های پیشنهادی همچنان روندی افزایشی دارد و از سوی دیگر، ضعف تقاضا و کاهش توان خرید باعث شده بخشی از فروشندگان برای قطعی کردن معامله انعطاف بیشتری نشان دهند. این دو روند در ظاهر متناقض‌اند، اما داده‌های موجود نشان می‌دهد بازار مسکن بیش از آنکه در مسیر رونق معاملاتی قرار داشته باشد، در وضعیت فشار قیمتی همراه با رکود تقاضا قرار گرفته است.

بر اساس داده‌های ارزیابی شده، میانگین قیمت آگهی‌های مسکن تهران در مرداد ۱۴۰۵ به حدود ۲۴۰.۲ میلیون تومان رسیده است. این داده‌ها از میانگین‌گیری آگهی‌های ملکی به دست آمده و بنابراین نباید آن را معادل متوسط قیمت قطعی معاملات دانست.

در سری دیگری از داده‌های بررسی شده، میانگین قیمت هر مترمربع آگهی‌های واقعی بازار در مرداد بالاتر از ۲۵۸ میلیون تومان ثبت شده و در ۲۰ مرداد به حدود ۲۶۱.۱ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که نسبت به ۱۳ مرداد افزایش حدود ۰.۲ درصدی و نسبت به ۶ مرداد افزایش حدود ۰.۹ درصدی را نشان می‌دهد.

این اختلاف میان شاخص‌های مختلف، بیش از هر چیز اهمیت روش اندازه‌گیری را در تحلیل قیمت مسکن نشان می‌دهد. بخشی از داده‌های موجود بر اساس میانگین آگهی‌هاست و بخشی دیگر از نمونه‌های متفاوت فایل‌های ملکی استخراج شده است. بنابراین نمی‌توان صرفا با مقایسه دو عدد، درباره رشد یا کاهش قطعی قیمت معاملات حکم داد.

قیمت مسکن بالا مانده اما تقاضا عقب کشیده است

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار در مرداد، فاصله میان سطح قیمت‌های پیشنهادی و توان خرید متقاضیان است. گزارش‌های بازار نشان می‌دهد کاهش تقاضای خرید و افت حجم معاملات در برخی مناطق تهران باعث شده تعداد فایل‌های فروش نسبت به متقاضیان افزایش پیدا کند و بخشی از فروشندگان واقعی برای نهایی کردن معامله از قیمت‌های اولیه خود کوتاه بیایند.

این وضعیت به معنای کاهش عمومی قیمت‌های پیشنهادی نیست. برعکس، داده‌های مربوط به آگهی‌ها همچنان سطح بالای قیمت مسکن را نشان می‌دهد. مسئله اصلی این است که فاصله میان قیمت مورد انتظار فروشنده و توان پرداخت خریدار افزایش یافته و همین شکاف، سرعت انجام معاملات را محدود کرده است.

در هفته‌های ابتدایی مرداد نیز همین الگو مشاهده شد. طبق ارزیابی‌های صورت گرفته، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران را در هفته منتهی به ۹ مرداد حدود ۲۰۹ میلیون تومان اعلام کرد که ۱.۴ درصد بالاتر از میانگین تیرماه بود. همچنین رشد محدود قیمت‌ها در کنار رکود سنگین معاملات را نشانه‌ای از ادامه فاصله میان بازار قیمت و بازار معامله ارزیابی کرد.

بنابراین، افزایش قیمت پیشنهادی الزاما به معنای افزایش قدرت فروشندگان نیست. فروشنده ممکن است قیمت اسمی ملک را کاهش ندهد، اما در مرحله مذاکره حاضر به تخفیف شود. در چنین شرایطی، بازار آگهی‌ها می‌تواند همچنان صعودی باشد، در حالی که قیمت نهایی برخی معاملات پایین‌تر از قیمت اولیه فایل ثبت می‌شود. گزارش‌های میدانی مرداد نیز از همین انعطاف در میان بخشی از فروشندگان واقعی حکایت دارد.

مرداد؛ ادامه رشد قیمت‌های پیشنهادی

داده‌های موجود از رشد تدریجی قیمت مسکن در ماه‌های منتهی به مرداد ۱۴۰۵ حکایت دارد. بر اساس بررسی‌های انجام شده، میانگین قیمت آگهی‌های مسکن تهران در تیرماه حدود ۲۱.۴ میلیارد تومان برای هر واحد در شاخص مربوط به میانگین قیمت مسکن ثبت شده و این رقم در مرداد به حدود ۲۴.۲ میلیارد تومان رسیده است. با این حال، ساختار این شاخص و تغییرات نمونه آگهی‌ها ایجاب می‌کند این ارقام به عنوان شاخص بازار آگهی‌ها و نه آمار رسمی معاملات قطعی خوانده شوند.

در داده‌های منطقه‌ای نیز شکاف قیمت‌ها همچنان بسیار زیاد است. گزارش مربوط به هفته نخست مرداد، متوسط قیمت پیشنهادی در تهران را حدود ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام کرد؛ در همین گزارش، منطقه یک با میانگین حدود ۵۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع در بالاترین سطح و منطقه ۱۸ با حدود ۱۱۳ میلیون تومان در پایین‌ترین سطح قرار داشت.

این فاصله نشان می‌دهد صحبت درباره یک قیمت واحد برای بازار تهران می‌تواند تصویر دقیقی از شرایط واقعی ارائه نکند. نوع ملک، سن بنا، منطقه، کیفیت ساختمان و میزان نقدشوندگی فایل، همگی بر قیمت پیشنهادی اثر می‌گذارند و همین تفاوت‌ها باعث می‌شود رفتار فروشندگان در مناطق مختلف یکسان نباشد.

به عنوان نمونه، در ۱۹ مرداد، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های ۱۰ تا ۲۵ سال ساخت در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران حدود ۱۳۷ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام شد. این رقم مربوط به فایل‌های مشخصی از محله‌های قدیمی تهران است و نمی‌توان آن را به کل بازار پایتخت تعمیم داد.

فروشندگان عقب نشستند؛ اما نه به شکل عمومی

پاسخ به بخش دوم پرسش اصلی بازار، یعنی اینکه آیا فروشندگان عقب نشسته‌اند، نیازمند تفکیک فروشندگان مصرفی، سرمایه‌ای و فروشندگان واقعی است. گزارش‌های میدانی منتشرشده در مرداد از آن حکایت دارد که کاهش تقاضا و افزایش فایل‌های فروش، برخی فروشندگان را برای انجام معامله به سمت انعطاف قیمتی بیشتر سوق داده است.

با این حال، این رفتار هنوز به یک کاهش عمومی و فراگیر در قیمت‌های پیشنهادی منجر نشده است. داده‌های آگهی‌ها در مرداد همچنان از سطوح بالای قیمت حکایت دارند و برخی شاخص‌های قیمت حتی نسبت به هفته‌های قبل افزایش نشان می‌دهند.

در چنین بازاری، فروشنده‌ای که نیاز فوری به نقدینگی دارد با مالک ملکی که صرفا برای حفظ ارزش دارایی اقدام به عرضه کرده، رفتار یکسانی ندارد. گزارش‌های موجود نیز از افزایش انعطاف فروشندگان واقعی و نه از عقب‌نشینی عمومی همه مالکان سخن می‌گویند.

به همین دلیل، تعبیر دقیق‌تر برای وضعیت هفته پایانی مرداد، نه ریزش قیمت مسکن، بلکه افزایش فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت قابل معامله است. داده‌های موجود برای اثبات کاهش عمومی قیمت معاملات کافی نیست، اما شواهدی از افزایش قدرت چانه‌زنی برخی خریداران در مقابل فروشندگان نیازمند معامله مشاهده می‌شود.

قدرت خرید؛ متغیر تعیین‌کننده بازار

در سمت تقاضا، مسئله اصلی همچنان قدرت خرید خانوار است. گزارش‌های منتشرشده در مرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن تهران در محدوده حدود ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار گرفته و افت قدرت خرید خانوار، ساختار عرضه و تقاضا را تحت فشار قرار داده است.

در بازار اجاره نیز فشار بر خانوارها بالاست. بر اساس داده‌های منتشرشده از بازار تهران، متوسط اجاره ماهانه آگهی‌شده در اواخر تیر به حدود ۷۲.۳ میلیون تومان رسید؛ رقمی که در مقایسه با درآمد بسیاری از خانوارهای شاغل، شکاف قابل‌توجهی میان هزینه مسکن و درآمد ایجاد می‌کند. این داده‌ها البته مربوط به قراردادهای قطعی نیست و قیمت‌های پیشنهادی را منعکس می‌کند.

فشار اجاره می‌تواند تقاضای خرید را نیز تحت تاثیر قرار دهد، اما در شرایطی که قیمت خرید بسیار بالاتر از توان مالی خانوار قرار دارد، بخشی از خانوارها همچنان در بازار اجاره باقی می‌مانند. گزارش‌های بازار نیز از کاهش تقاضای خرید در پی رشد قیمت‌ها خبر داده‌اند.

در چنین شرایطی، افزایش قیمت اسمی ملک الزاما به معنای رونق بازار نیست. اگر رشد قیمت با افزایش تعداد معاملات همراه نباشد، افزایش ارزش فایل‌های فروش می‌تواند هم‌زمان با کاهش نقدشوندگی دارایی اتفاق بیفتد؛ موضوعی که گزارش‌های میدانی مرداد نیز با اشاره به کاهش حجم معاملات و افزایش فایل‌های فروش بر آن تاکید دارند.

بازار مسکن در برابر شوک‌های اقتصادی

شرایط بازار مسکن ایران در مرداد ۱۴۰۵ در بستری از فشارهای اقتصادی گسترده‌تر شکل گرفته است. رویترز در گزارش ۱۷ آگوست درباره اقتصاد ایران، از تورم ۶۶ درصدی در جولای و کاهش ارزش ریال در کنار فشارهای اقتصادی ناشی از جنگ و اختلالات تجاری خبر داده است. این داده‌ها مستقیما قیمت معاملات مسکن تهران را اندازه‌گیری نمی‌کنند، اما نشان‌دهنده محیط تورمی گسترده‌ای هستند که بازار دارایی‌ها در آن فعالیت می‌کند.

هم‌زمان، افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت قدرت خرید، امکان رشد هم‌زمان عرضه و تقاضا را دشوار کرده است. گزارش وزارت راه و شهرسازی در ۲۸ مرداد نیز بر شکاف ساختاری میان عرضه و تقاضای مسکن تاکید کرد و بخش مسکن را دارای ارتباط با بیش از ۱۵۰ رشته فعالیت اقتصادی دانست.

این شرایط موجب شده بازار در موقعیتی قرار گیرد که افزایش قیمت پیشنهادی لزوما با افزایش حجم معاملات همراه نباشد. در طرف عرضه، هزینه‌های بالاتر و انتظارات قیمتی مانع از کاهش سریع قیمت‌های اسمی می‌شود و در طرف تقاضا، کاهش توان خرید مانع شکل‌گیری تقاضای موثر گسترده است. گزارش‌های میدانی مرداد نیز همین هم‌زمانی کاهش تقاضا و مقاومت قیمت‌های پیشنهادی را نشان می‌دهد.

هفته پایانی مرداد؛ بازار در فاز انتظار

آنچه از مجموعه داده‌های موجود می‌توان درباره هفته پایانی مرداد ۱۴۰۵ گفت، بیشتر به یک بازار دوگانه شباهت دارد. در بخش قیمت‌گذاری، نشانه‌ای از کاهش فراگیر قیمت‌های پیشنهادی مشاهده نمی‌شود و شاخص‌های آگهی همچنان در سطوح بالا قرار دارند. در بخش معاملات، اما ضعف تقاضا و افزایش انعطاف برخی فروشندگان، از دشوارتر شدن فروش در قیمت‌های مورد انتظار حکایت دارد.

بنابراین، پاسخ به این پرسش که «فروشندگان عقب نشستند یا قیمت‌ها بالا رفت؟» یک پاسخ دوگانه دارد: قیمت‌های پیشنهادی همچنان بالا رفته یا در سطوح بالای قبلی تثبیت شده‌اند، اما بخشی از فروشندگان برای انجام معامله ناچار به انعطاف بیشتری شده‌اند.

این وضعیت با ریزش عمومی قیمت مسکن تفاوت دارد. برای اثبات چنین ریزشی به آمار منظم و رسمی معاملات قطعی نیاز است؛ در حالی که بخش مهمی از داده‌های به‌روز مرداد موجود در منابع، مربوط به قیمت‌های پیشنهادی و آگهی‌های بازار است. از این رو، تعمیم تخفیف برخی فایل‌ها به کل بازار یا اعلام کاهش عمومی قیمت معاملات، بر اساس داده‌های موجود قابل دفاع نیست.

از سوی دیگر، رشد قیمت‌های پیشنهادی نیز نباید به معنای رونق بازار تعبیر شود. هنگامی که تقاضای موثر محدود است و فروشندگان برای معامله ناچار به مذاکره می‌شوند، فاصله میان قیمت روی فایل‌ها و قیمت نهایی معامله اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. شواهد مرداد نشان می‌دهد همین فاصله یکی از متغیرهای مهم بازار تهران در هفته‌های اخیر بوده است.

به طور خلاصه بازار قیمت مسکن در هفته پایانی مرداد ۱۴۰۵ هنوز نشانه‌ای از یک کاهش فراگیر و عمومی قیمت‌ها نشان نمی‌دهد. شاخص‌های مبتنی بر آگهی‌های ملکی، سطح بالای قیمت و در برخی موارد رشد تدریجی آن را ثبت کرده‌اند؛ در مقابل، گزارش‌های میدانی از کاهش تقاضا، افت معاملات و افزایش انعطاف بخشی از فروشندگان خبر می‌دهد.

در نتیجه، تصویر دقیق‌تر از بازار، ترکیبی از قیمت‌های اسمی بالا، تقاضای ضعیف و افزایش چانه‌زنی خریداران است. فروشندگان در بخش‌هایی از بازار عقب‌نشینی کرده‌اند، اما این عقب‌نشینی هنوز به کاهش عمومی قیمت‌های پیشنهادی یا اثبات ریزش قیمت معاملات منجر نشده است. تا زمانی که آمار معاملات قطعی و منظم منتشر نشود، تفکیک میان قیمت پیشنهادی و قیمت معامله‌شده برای ارزیابی مسیر واقعی بازار مسکن ضروری خواهد بود.